Más de 7,500 familias asentadas en 68 lotificaciones cancelaron sus terrenos, pero aún no reciben las escrituras de sus propiedades.
Esos lotes están situadas en zonas rurales y urbanas a lo largo y ancho de El Salvador, incluyendo el departamento de San Salvador.
"Se van quitando responsabilidades ante los lotihabientes, alegan que no son los propietarios, si no solo los administradores"
Rafael Ulises Hernández, responsable del área Jurídica de Cofoa
Las situaciones para no terminar de legalizar las compras de los lotes son variadas, sin embargo coinciden en la espera de décadas por el documento, en el peor de los casos será algún hijo de la persona que hizo el trato quien recibirá la escritura, pues el titular ya falleció.
De acuerdo al equipo jurídico de Comunidades de Fe Organizadas en Acción (COFOA), y al mismo director de la organización, Alberto Velásquez, las lotificadoras involucradas dan vida a la extensa y compleja trama al parecer con la sencilla intención de evadir responsabilidades.
COFOA, por medio del programa Renacer, asiste a centenares de afectados “Son varias subsidiarias que dependen de una lotificadora grande, esta última hace quebrar a las pequeñas y así evaden responsabilidades, son sinvergüenzas”, comentó Alberto Velásquez.
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En ese punto la empresa grande o matriz sigue comercializando los espacios, pero como los dueños son las empresas “quebradas”, ellos no se hacen responsables de extender la documentación.
“Entre ellos se declaran como dueño y desarrollador parcelario, y de esa forma se van quitando responsabilidades ante los lotihabientes, alegan que no son los propietarios, si no solo los administradores”, profundiza Rafael Ulises Hernández, jefe del equipo jurídico.
El abogado Hernández considera que “sí existe alguna responsabilidad, pues debieron garantizar en el contrato suscrito que el bien debía estar garantizado en el Centro Nacional del Registros, CNR”.
Los eventuales fraudes
Otra forma de operar algunas lotificadoras es vender los terrenos, extender escrituras, sin hacer los trámites necesarios frente al CNR.
“Cuando los usuarios o lotihabientes tratan de inscribir sus propiedades es imposible, pues no hay plano en catastro, segregaciones (separación de las propiedades), servicio de agua potable (al menos las mechas) o están en terrenos de alto riesgo (como orillas de quebradas), entonces la escritura no pasa el filtro mínimo”, puntualizó Hernández.
A las irregularidades se suma cuando las empresas entregan como garantía de préstamos u otros compromisos económicos sobre las propiedades y con estas ya se han celebrado contratos de promesa de ventas previos (ya hay personas pagando por buena cantidad de los lotes).
“Para ese entonces es muy probable que el inmueble esté embargado o tenga alguna deuda por saldar, esos son algunos de los temas más complicados y que ninguna de las leyes vigentes actuales va a subsanar. Las leyes están a voluntad de los desolladores, no tienen dientes para solucionar esas problemáticas complejas”, indicó Hernández.
Ese equipo jurídico sostiene que debería existir una ley que prohiba entregar como garantía las propiedades cuando su venta ya inició.
“Otro problema que encontramos es la forma de los contratos (vigentes durante la venta de lotes), pues están hechos de tal forma que se puede reclamar hasta que ya se ha cancelado la obligación, antes, todavía está en proceso, las personas no pueden reclamar; cuando el lotihabiente ya puede reclamar la posesión del terreno ya no la tenía el antiguo dueño, si no quizás un banco, ya no es exigible”, comentó Josué Morales, otro de los jurídicos de COFOA.
Qué hacer
Para casos que tienen origen cerca de los años 70 y 80, los jurídicos ven como opción la intervención directa del Estado, por medio de la expropiación, pues son casos tan antiguos que los dueños ya fallecieron, los hijos no aparecen y la espera por las escrituras continúa.
Los expertos sostienen que antes de intentar comprar una propiedad el usuario verifique en el Registro de la propiedad y Catastro, ambos del CNR, las condiciones de la lotificación.
Si teme ser víctima o ya cayó en manos de ese tipo de empresas: buscar ayuda legal, denunciar ante la Defensoría del Consumidor y Ministerio de Vivienda. En algunos casos será necesario acudir también a la Fiscalía.